吕尚春 ： 地产伦理这个话题，应该说也不是一个很突然的话题，房地产如果说从1998年算这个行业开始比较大规模的打开以后，产生了各种各样的问题，其中尤其明显是房子卖得也很火，确实每个城市也很需要这个行业的支撑，同时也带来了大量的纠纷，这个时候责任到底应该怎么样划分，是发展商不负责任，还是我们法规不够健全，还是消费者购房的经验不够理性，选择的时候有很多是冲动购买，原因是多方面的。这个时候作为一个行业继续往前走，就应该审视一下，对这些问题我们应该有些怎么样的思考，冯总在这方面考虑的比较多，第一个方面，第一个层次应该先从房地产，应该说维权排名都是比较靠前的。这个问题怎么认识，应该是什么样的走向，我们应该怎么看待这个问题？

    冯仑 ： 这个应该是地产和伦理结合在一起谈的，应该是最近比较有意思的开始。因为大家买房子，首先缔结合约是建立一个法律关系，这个合约之外牵扯到跟住有关的很多问题，比如客户跟业主，跟发展商的关系，业主跟发展商的关系，另外开发商和周边的政府、环保部门，还有投资界各种各样的关系。实际上除了法律关系之外，最主要都可以是一种伦理关系。

    今天我们主要讨论是伦理关系，伦理是一种软约束，最多你说是我坏人，我说你是好人，这两个问题不能到法院解决，而通过第三人，也就是通过舆论，通过其他人的眼神和嘴巴，以及评论来解决和约束、调整你的行为关系。所以伦理关系调解方式主要是舆论。另外是传承，所以是个软约束。这个软约束又像空气一样，你真的离开它反而会很难活。

    所以就像尚春刚才讲的第一个问题，我们跟发展商，跟业主之间，跟客户之间从前年以来不断有一种纠纷，叫做维权。而且这种维权更多从消费者和业主发出的声音。这样一边倒声音之下，实际上已经从伦理上来看已经把开发商置于不太道德的一种位置。这样一个情况之下，我发现从前年维权盛行以来，真正开发商敢于自己出来说维护自己权利非常少。我注意到万科曾经起诉过几个客户，万科自己讲将维护进行到底，这个既讲业主，也讲开发商。

    刚才尚春讲这个意思我理解，我们谈到维权，我们今天从伦理关系上来看也需要一个平衡关系。就像建立一个财产和法律关系一样，如果维权不恰当的话，比如本来正当的权利要求你赔我十块钱，我非要你赔我五十万，我就变成了侵权，就变成了敲诈、勒索，有可能转化成这样的问题。

    吕尚春 ： 私权的平衡性打破了。

    冯仑 ： 因为你的权利一定有边界，当一个权利无界的时候这个权利变成暴利。比如开发商维护他的权利，开发商从政府、规划、标准，开发商的权利得不到，他非要把这个拆了，房子不按政府的规范，挣钱是我的权利，你就变成侵权，你就是犯法了。我们伦理关系不像法律关系保持平衡，在法律关系上业主如果向开发商维权，他过了界以后，开发商也可以维权来保护自己权利，去起诉业主，这样你由正当维权变成敲诈勒索，我可以起诉你。

    但伦理关系复杂性就在于，比如说往往我们发现特别有意思的现象，在开发商和业主之间的纠纷当中，业主起诉开发商同时又会借助媒体，把这个问题放大。放大以后希望从舆论上，从伦理上占到一种优势。这样等于在所有媒体当中开发商变成弱势群体，他可能在法律关系上是一个强势群体，但是在伦理关系上他是弱势群体。

    吕尚春 ： 有的开发商做得确实差，确实不负责任。

    冯仑 ： 就像社会上有些人确实犯罪一样，你不能说所有人都是坏人。我刚才讲这个关系，从法律上平衡有时候可以找得到，但伦理上的平衡有时候很难找到。特别是目前最近一段时期内，由于法律上的纠纷，业主维权一扩大，然后媒体又逐步把它放大，这样实际上从伦理关系上和法律关系上是相反的，在法律关系上开发商和业主，开发商有时候稍具强势，开发商去法院打官司，因为打官司请律师，程序，时间，对于分散的业主来说他们往往精疲力尽，找律师，他很辛苦。所以从这个角度来说开发商稍具强势，而业主占弱势。

    但是在伦理关系相反，由于业主可以在媒体上讲，而且在媒体上讲可以不按法律语言来讲，说他们是黑商，这种是老百姓的语言，他不是法言法语，是随便一种指责、抨击，这些东西特别容易使周边共鸣，然后在伦理上开发商变成弱势，业主是强势。

    最近一段时间，我们在市场当中发现，业主和开发商之间的关系，是这样一种很微妙的关系。在法律关系上，开发商是强势，在伦理和舆论的关系上，业主实际上也是强势。

    吕尚春 ： 我觉得真正敢于负责的企业，是敢于面对大众情绪的，这是一个很不容易的事情。因为我们报纸上一期做了一个话题，里面有两句话我印象比较深，大多数的意见不代表大多数的利益。比如在媒体上代表业主发出伦理的一些指责，有可能不代表大多数人。

    冯仑 ： 现在这个事情是当代社会上非常困惑的问题，由于媒体这么发达，现在究竟公众利益是谁，已经被模糊化了。现在实际上是舆论领袖在左右着所谓的公众利益。

    吕尚春 ： 所以真正的专家，值得尊重的学者专家，不单是敢于批评政府、企业，独立于政府的确简单，但是独立于公众是很难的。

    冯仑 ： 独立于公众也是简单的，他也是俗人，所谓代表独立意见的时候，他其实潜意识把公众当中一些情绪和个人意见揉在一起。

    前一段我们在深圳开会也在会上讲到这个事情，我非常赞同他这个观点，最近我也注意到郎咸平开始发表自己的见解，这样不可知，不可解。你说公众情绪和公众利益到底怎么划分？它肯定有一种正相关的关系，之所以发出这个情绪感觉自己利益受损失，但是情绪是我，利益是不是正好是我，这个不知道。但是应该大体上是我。

    另外你作为某一个舆论领袖，你说群众的情绪是什么，有两种，一种是你说出来这个情绪，你不说出来这个情绪就不存在。由于你一撩拨，大家说你说得对，说出来还是这个情绪客观存在，你只是把它像照片似的复制出来。

    吕尚春 ： 这个事情越来越模糊。

    冯仑 ： 舆论会使社会焦虑，这种焦虑也使大家辨别公众利益时特别困难。媒体高度发达之后，你想几十亿人在说话，至少有几亿种意见，所以这个事就比较复杂。

    吕尚春 ： 我听到很多朋友，不愿意开手机，不愿意看更多的报纸，不愿意看更多的消息，他觉得非常乱。这个时候成为人们很重的负担，无法摆脱。

    冯仑 ： 现在这个社会也有一种现象，开放的焦虑。开放以后，比如我们在村里，原来是从来不见外人的，突然来一个外人告诉山那边有什么好事情，你就会很兴奋。现在天天都是新事情，通过网络、媒体，然后再告诉你有什么事情，你没有什么新鲜感。然后你发现垃圾邮件，手机的垃圾短信也好，你会发现人废话越来越多，调侃的话越来越多。另外这种真正大家在讨论一个问题的时候，特别容易交流，又特别不容易达成一致。特别容易交流就是手段太多了。特别不容易达成一致，每个人获得资讯的背景不一样。过去是特别不容易交流，但是过去是特别容易达成一致的。那就是信息一致，一帮人是愚昧的，来一个教书先生说什么就一致。每个人都在筛选有价值信息，我是男人我选择对男人有利的信息，你是女人，选择对女人有利的信息，男人和女人的话老是说不清楚。(笑)

    吕尚春 ： 英国有个历史学家叫汤恩比，说二十一世纪中国将会占一个主导位置。我们通常理解，就像对奥运会的金牌一样，中国是第二。这个逻辑就是中国会强大，确实会强大，会主导世界。这个观点我觉得汤恩比来说，实际上不是这回事。中国将来的西方文明会走向难以摆脱的一个困境，靠契约和制度很多东西解决不了。像中国文化，佛士道融合的东西，才会让西方文明走出困境。

    冯仑 ： 这个我不太赞成，虽然很多人讲这个，佛士道讲两种东西，当然佛是外来的，我们就说儒和道，这些东西是中国的。从中国本土的这些东西来看，它实际上讲两种东西，一种讲内修，就是讲人的修炼，以调整人际关系。为什么要修炼，调整人际关系，因为你没有法律关系，你只好在复杂的人际关系中去平衡。包括三行五申等等都是这个。这个功利目的，就是手段，我们讲老庄的一些东西，欲擒故纵都是这样，甚至是法家的韩非讲的那样一些数，实际上是一种手段，前面是做人，后面还有一些手段。这样都是为了没有法律环境，大家怎么呼应，怎么平衡，然后从中得取利益。但这两个东西都不太讲人和财富的关系。

    吕尚春 ： 黄仁宇说中国没有数字。

    冯仑 ： 都没有财富关系，都是伦理关系。美国市场经济之所以强大，它是市场加教堂。为什么市场在不断交易过程中有两个问题特别难解决，第一我跟你交易，你到底是好人，还是坏人，万一骗我怎么办。总是在博弈中筛选出好人，把坏人筛走。于是有了法律，法律就是解决谁也不认识，未来你骗我你会承担代价，法律审判，最后抓你坐牢。这两件事情只是保证交易的成本不要太大，能够保证生人之间的交易。

    但是它还不能解决一个问题，大家去诈骗，或者赚了钱以后胡折腾，于是又有一个宗教。教堂解决了最基本问题，就是富人跟财富的关系，特别有意思，富人和财富的关系，就是当一个大象钻过针眼，比这个还难，这个在基督教里面讲，有钱人你想进入天堂，比一个大象进入针眼还难。你怎么办？你只有有两件事，第一这个钱根本不是你，你替上帝来照看这个财富，你是受托人，上帝是信托关系，你委托他管，所以这玩意千万别往家拿，你也别想骗人，因为骗人这个钱不是你的。第二，你必须把这个钱给大家，在你进入天堂之前，你没什么钱，这样你可以进天堂。

    所以这样导致在西方当中，这种宗教和伦理关系，使很多人赚钱，他一开始不为个人、家族利益，比如他要死之前捐很多钱，他不为家族，首先他替上帝打理钱，第二该捐就捐，以使我进入天堂很顺利。这两件事情配合，有回馈，也有赚了钱以后回馈的冲动。

    吕尚春 ： 孔子学说它光是术，但是没有更多论证，而西方学者有很多论证在里面。我觉得同方的哲学就是说服本身。

    冯仑 ： 它跟科学没有什么关系，就是跟逻辑有关系。它就是一种感悟，论语说的那些话，好像相当于一个生活当中的感悟，由于过去传媒不发达，所以才有半部论语印天下。因为当时物资极端贫困的情况下，能有印刷只是特权。所以流转下来的民间东西也是经过有钱有权有势，拥有印刷优势才能留存下来，我们现在很难知道有纯民间东西留下来。

    吕尚春 ： 您觉得解决伦理困境下，制度的完善是一方面。

    冯仑 ： 一个完整伦理精神体现是法律，法律不懂伦理，但是一种伦理精神建立也不能脱离法律。比如一方面是杀人放火，鸡飞狗盗，然后你天天讲好人好事建立不全。只有强大的法律，你又讲好人好事才可以。抽象讲道德，而道德和现实差距这么大的时候，道德显得特别苍白。

    另外还有一些手段，道德是靠文化，靠舆论来传播，靠舆论来约束人的行为，所以传媒非常重要。所以道德和伦理的形成，以前是靠口口相传，当时是熟人社会，人们住的都是一个村，一个乡都是认识的。所以这个时候谁最有道德的力量，是岁数大的人，会说的人，教师、长者，一个老人，他们因为控制了这个舆论，他天天说，大家老跟老人聊天，然后老人又去比如在村里开会又讲话，他有话语权，于是就形成伦理氛围。

    那么现如今媒体特别发达，公众媒体，包括网络媒体，包括短信。所以媒体对于一个伦理观念形成，是非常重要的。也就是说技术本身会促使伦理观念的改变和形成。

    吕尚春 ： 媒体把这个球完全踢到媒体这一方。谁来指挥媒体？媒体建立伦理的过程中，如果建立一个正常秩序，媒体也是会有立场。

    冯仑 ： 媒体本身是这样，在现代社会媒体当然受商业利益的驱使，当然受驱使机关的驱使都是存在的。所以它的导向在不同的领域是有一定意义的。比如在娱乐新闻里面基本上比较受传统伦理观念的影响，比如演员有了男女问题叫诽闻，老百姓有这个事情不叫诽闻，叫丑闻，政治家叫丑闻，老百姓叫纠纷、法律。这个没有驱使，没有权势机关干预。

    但是在有一些问题，当前的非常问题上，比如关于民营企业讨论，我相信逐步就会有商业机构在后面来影响媒体。另外也会有权势部门影响，对国企改革评价问题，因为这个问题大众本身是没有一个观念，大众在伦理关系没有行成，而这种伦理关系形成不是太大的范围。所以这种关系，由媒体放任状态，逐步会形成倾向性意见，这个意见后面，也就是舆论领袖。媒体机构后面一定会有商业力量，还有其它权势力量。

    吕尚春 ： 岂不永无公平可言？

    冯仑 ： 是这样的，世界上很多事情只有成败，没有是非。为什么？昨是今非，今是昨非，此是彼非，彼是此非，你换一个角度看，是非都在变。比如中国是白天，美国就是黑夜。我们中国人吃饭出声，到欧洲吃饭就不出声，到底是谁对。中国的是就变成美国的非，美国是到非洲又是非。拿这个地球仪看，这是非纯粹有相对性的，这个相对性是地域相对性，只有少数人群，比如儿童这个人群，而且是中国儿童，或者说北京儿童的时候，这个是有一定的稳定性，这么做是对，那么做是不对的。你把条件放开又不对。

    时间上有相对性，比如今天、明天，这三个月、五个月是“是”，过了一段又变成“非”。我们讲到伦理是非的时候加上时间和空间的限制，这样是有解的。如果把时间空间限制没有了，全世界是非都是没解的。比如杀人不加限制的时候，杀人肯定是坏事。但是也有一种制度安排，是成批的杀人，比如战争，就是成批的杀人，而战争上成批杀人是有争议的，你认为的正义对方认为非正义，所以这又有相对性。

    所以我觉得讲伦理关系的是非，法律关系众院调解是违法还是守法，犯罪还是不犯罪，这是法律。伦理关系调解就是是和不是，好不好，是非善恶。伦理关系调解由于它软约束，是靠媒体，靠舆论。

    吕尚春 ： 处在动态。

    冯仑 ： 法律也有时候也有相对性，但是至少在执行上有强制性，有边界可以把握。相当于说你说我是坏人，甚至是一百个人，一千个人都说我是坏人，看我在哪个面上。比如毛泽东曾经讲过，他的敌人是美帝国主义，美帝国主义当时就是成千上万，上百万人，敌人有一千万，说明他伟大，你也不能说他是坏人。在伦理层面上，在意识形态上面，比伦理更理论化叫意识形态，从哲学上讲，从意识形态，所有社会发展的一种伦理的系统化和更被政党拿来使用变成意识形态，而伦理基本上是在大众，范围内的一种舆论的约束和情感的一种取向，这是伦理关系。所以法律、伦理是意识形态，这些东西都不太一样。

　吕尚春 ： 让我们感觉到，再往下走的话，还是房地产里面发生一些纠纷问题，看来还只能是走一步看一步。

    冯仑 ： 我个人觉得加强法律调解，然后伦理的关系，要保持跟法律调解同步的平衡就可以了。比如说法律平衡关系，就是说业主维权，维权不能变成侵权。开发商也一样，维权，开发商也维权也不要侵权。相当于现代社会纠纷当中，男人和女人纠纷当中，保护妇女儿童权利，保护过了就侵害了男人人权，保护男人人权又变成了家庭暴力，欺负妇女。

    所以建立在业主和开发商的维权和平衡方面，大家保持一个平衡。在这个基础上伦理关系寻着这样一个基本轨迹来做。现在动不动就把开发商妖魔化，说他们是这样、那样的问题。全国三万家开发公司，从目前揭露出来的大量投诉 ，以及政府反腐败大量的案例来看，房地产行业确实也是自己不太争气，我们只有逐步把坏企业淘汰掉，大家在伦理上，在舆论上自然对它有一个评价。这几年其实有一个特别怪的现象，开发商上也表态这个心态，我们跟政府的关系，由于政府以前管得太多，政府逐步叫做母亲化，那么我们企业包括老百姓都变成婴儿化，所以母亲化就是她要关怀你，她要对你的负责，管制。我们就是撒娇、卖乖、逃避，犯了错误要求原谅。比如包括德龙这个事都是这样，我认为德龙这个事跟政府的关系非常有意思，就是母亲化和婴儿化。母亲就是说我一开始我什么都没有管，而当你犯了错误，你只要认个错，态度好，我就给你赦免，自己家事，然后再给你点钱，这个事就算了，以后别弄了就好。

    房地产公司，我主张我们不要婴儿化，是我们的错，我们承担。我们这个行业现在确实出现个别企业在反腐败当中揭露出来在房地产行业中扮演不好的角色。包括对业主，对客户我们有一些质量不过关，我们服务不够好，我们就承认。大人是什么心态？认帐、改正、进步，这就完了，这不是婴儿化。而婴儿化乞求原谅，乞求大家说我好，否则我就哭。我们成人化要面对它、改正它，然后取得进步。然后你们爱说什么说什么，所以我觉得我们开发商不能婴儿心态。

    我觉得中国很多行业，很多人，包括很多明星，一些伟大人老是要求社会理解自己，都是婴儿心态，理解啥？你说理解他就理解了？你不强大，没有人理解，你不改正错误，没有人理解。比如我们跟客户纠纷，我真正把客户服务做好了，改善了，自然就理解了，否则我这边错误继续犯着，然后我老说自己冤枉，请求媒体不要封杀我，要理解我，这就跟去妇联那些弱势妇女一样。你想谁去妇联？自强自立的妇女根本不去妇联，明星、体面这些人他们不去妇联。结果就剩下自己又弱，能力又差，确实找不到谁来帮助自己，还有一部分自己也不努力，结果你看谁都去妇联，所以我们不应该自己变成这样的妇女，然后把政府有关部门变成娘家。某种意义上来说三陪是自强自立，为什么？她们有问题自己解决，有错误自己改正，犯法自己坐牢，从这个角度他都不怪别人。

    当然我们不是鼓励所有人都去做三陪，这是政府还要扫黄打击。但我只是说我们企业领导人一定要变成一种承认心态。特别是我发现一个事，越是呼吁理解的，真没有人理解。你想我们几十年全国人民都在撒娇，掏大粪的时候让社会理解，警察让社会理解，税务每年上春节晚会让大家理解，边防战士让大家理解，军嫂需要理解，婴儿需要理解，现在企业家也要求理解，现在都变成婴儿，你越要求理解，管你的人越有资格，他越想管你，他说你们都要理解，我要扶持，我们不在，小孩不从怀里掉地下了？

    所以我就说不需要理解，理解什么？我自己奋斗，做起来以后，你要理解就理解了，不理解我也强大的站在那，于是大家成人之间用契约建立正常关系。否则你看中国特别有意思，全国人民都委屈，每个行业都要求理解，结果政府越来越母亲化。说一件事弄垮了是舆论给我弄的，那电线杆子舆论说半天为什么不倒呢？

    所以你是不倒的东西是说不倒的，咱们说到这，应该推崇我们成人化，你就批评我，照我心态去，作为民营企业也好，作为一个地产公司也好，其实我觉得你们批评我才让我成人化。你老说理解，理解是纵容我，我犯了错误你还理解我，不是纵容我。德龙现在政府准备给他买单，这种事情就是母亲对婴儿做错事的原谅，这种错误以后还要出。

    我们房地产一定要使房地产行业这些企业真正成长起来，应该叫做敢于面对自己的问题，真诚的解决问题，最后求得进步。在这个基础上，社会大众自然理解你。社会理解我了，加工资了，不加工资。所以理解不理解就是第二位了，自己强大不强大，变成第一位。这个时候我们说远一点，政府不要母亲化，企业和公民不要婴儿化，这是我们走向现代社会一个重要条件。

    吕尚春 ： 我们只能觉得现在慢慢在发生着这个变化和好的一些趋势，总的来说我觉得您还是想把这个能够变成一个非常普遍的认识，但还是要很长的一个时间。

    冯仑 ： 这个时候，因为最近正好谈到民营企业的问题，所以我想也借着这个机会，强调企业家不要婴儿化。因为现在这么多团体，这么多公民，这么多妇女，这么多弱势群体，还有各行各业，各种各样的人，都在婴儿化，已经婴儿化几十年了。企业家是一个自强奋斗的群体，民营企业是一个奋斗的群体，是一个创业群体，这些人还婴儿化，让中国社会发展的太缓慢了。

    吕尚春 ： 这个东西估计不是企业家的一个问题，也有整个大的背景的问题。

    冯仑 ： 变成社会心理。政府要管所有人，关怀、爱护这都是母亲的语言，政府要关怀、爱护各种各样的人和群体，而各种各样群体，就是要寻求保护。

    吕尚春 ： 所以在经济学里面讲什么是好的市场经济，什么是坏的市场经济。如果是政府和企业之间区别关系，没有一个互相监督，互相制约，互相调解，它就是一个特别单向的东西。

    冯仑 ： 因为你是母亲化的一种管法。比如爱护，爱护本身就有两个方面，一种是需要，还有一种是欲望，我给你举一个例子你的母亲如果八十岁了，你五十岁了，母亲的爱护这个时候是需要的，是她的需要，施爱者的需要，而不是被爱者的需要。这个时候出门了注意天冷，加件衣服，我都五十岁了，我的孙子都已经知冷知热了，你还说，显然是你的需要，不是满足被爱者的需要。这个时候爱对他来说是延续生命一种需要，精神感情的需要，而不是生存，生存让我连冷和热都不知道，这已经不是被爱者的选择。

    我们政府被爱的时候，有一首歌很好，叫《只爱一点点》，确实政府爱我们这些企业只要爱一点点就够了，不要把这种爱护变成政府的需要，而不是我们的需要，作为一个企业来说，我们只需要公平，在这个程序上，法制环境公平就完了，剩下的事爱不爱护我就这么着了。比如政府爱一个企业，就开始天天帮他解决困难，帮他贷款，你想这相当于小孩不会吃饭，天天喂他，他以后能长大吗？结果这种企业都垮了。

    相反你发现没有这么去爱护，他还长得很好。所以我觉得一定要注意政府的母亲化倾向，政府作为施爱的主体，把自己真正需要的爱和满足自己爱的欲望，还有被爱者的真实需求这两个分开，否则这个社会到处都是爱心天使，解决都是弱的婴儿和不会走路的成人。

    吕尚春 ： 什么是合理的模型，好政府，坏政府，好企业，坏企业。假设政府有不好的一面，假设这个企业有不好的一面。以这两种相对的东西制定模型比较合理，企业对它有监督，但是不参与。同样对政府来说不要过多干预我，有问题监督我。

    冯仑 ： 实际上权利总是有边界的，政府要在法律范围内施展某些权利，法律在某些范围内保护自己的利益，这都不能过。今天讲特别有意思的话是伦理，爱，谁要对爱有意见，爱恰恰容易侵权。

    吕尚春 ： 假设政府问题坏政府，假设企业问题坏企业，这个有边界。假设人都是恶的，以谋私利为前提，居然有边界。但是我们传统话人之初性本善，我们边界不好解决的问题，假定你是坏，假定我是坏，这样问题反而好解决。

    冯仑 ： 问题在哪呢，为什么在爱当中出现很多侵权，家长对孩子的爱制约了孩子的发展。同样恋人之间的爱也是这样，爱死人，恨活人，一爱把人爱死了。所以在情场上爱的结果都是冤，因为都是爱死人，总有一个死，不是跳井，就是上吊。为什么恨活人？两个人恨的关系很有意思，比如赵忠祥和饶颖，得先知道彼此的边界。

    第二要找到规则，我怎么样找到我的利益，我给你建立规则。实在不行，我躲起来不行吗？我跑了，我不理你，你在哪我绕着走，发现人都活了。情感特别体现伦理关系，也就是过分爱的一种伦理，实际上也是一种制于人死地的毒药。

    吕尚春 ： 我们再往下看，包括8.31也好等等，包括现在很多企业，包括博鳌论坛，大家都在寻找自己边界在哪里，即使不是寻找，也是在碰撞。但是碰撞多了以后确实代价太大。

    冯仑 ： 这个过程我觉得代价很小。为什么？你对于痛苦的忍耐，是你对世界的看法的关系。你比如说为什么上帝不觉得痛苦？因为他把世界轮回的事情看完了，他不觉得任何痛苦，他知道是非的相对性，成败得相对性。所以越是生活经历局限的人，越是对世界的看法开阔的人，他痛苦相对小。

    所以我就说这个行业，比如刚才讲，如果我们只是从一个局部来说，从一个普通的工作人员来说，或者觉得这个痛苦很麻烦，吵什么，天天俩人都挺好的，吵什么。但是一个行业的进步这不算痛苦，这是好事，没有痛苦后来你就不知道不痛是多么幸福。

    所以整个这个过程，现在中国才二十年，比如市场化房地产，美国有快两百年，这二十年才出这点事不大。如果五十年之内把这些事都出完算好事。另外美国五十年安然还出这事，所以可见市场经济完善是一个痛苦的过程。

    我觉得一个行业的进步，要不断要孕育新的生命，这个过程就像宫缩，它要有新的生命产生一定先要有痛苦，你要有高潮就一定要有痛苦，都是这样。你要想把一些不好的东西排除掉，也是要经历这样的痛苦。

    另外一个行业的进步也像人一样，所谓刚开始是比如说青春期的时候，你会发现你跟你身上长出来东西是敌人，长出这个，原来没有特别不适应。然后你会认为是疙瘩。但是你比如女孩子要束胸不好意思。最后你成熟习惯了，知道它伴随着你，后来你发现这是乳房，这是生命延续必要的一个手段，而且很性感，最后还要暴露，炫耀，变成这样。所以我说房地产行业现在是青春期，你现在把这种争论看成是疙瘩，我相信五年以后你就认为它是乳房。一开始初潮你会认为恐惧，后来你会发现这是女性的特征，这是自豪的，真正没有了你还着急。

    所以这就是所有行业发展规律，所以目前这段我觉得房地产行业，你看这几年经历的事，维权也好，顺驰的发展，包括我们现在121文件，都是这个行业我认为在成长过程中，青春期该过的关就要过，所以不要把它当成疙瘩，挺好的东西，慢慢来。

    吕尚春 ： 我觉得您跳得非常快，跳得我已经抓不着这个问题该往哪走了。能不能说说你自己？

    冯仑 ： 我说这么多，其实都是我们自己，第一怎么在维权的问题上，我们是特别注意保持平衡。一方面我们站在客户一边，坚决地维护客户合法权益。另一方面我们又特别注意如果个别客户在他的维权过程中变成了对我们的侵权，我们也要站在法律这边，拿起法律武器维护我们股东权利。他比如把正常的维权变成一种敲诈勒索和对我们名誉一种毁坏和诽谤，我们起而就要用我们法律武器维护我们股东的权利，这是一个平衡。

    第二在伦理关系上，我们特别注意通过媒体来表达我们普遍对伦理一个尊重，也就是说维护消费者的权利，维护客户正当的一个对服务的要求。另外我们作为一个诚信的企业，通过感恩日，反省日等等活动，我们把企业的信息传达给客户，使客户也了解我们，这样的话变成一种我们自觉地来追求一种让客户更加满意的价值观念，这样找到我们在伦理生存当中的一种空间，我们在这个伦理环境当中能存在下去。最后一个，我们在今后的发展当中，我们会进一步的把客户和业主变成公司的一部分，在开放的市场经济下，企业的边界也越来越模糊，尤其现在互联网以后。所以我们将新的产品，比如我将来出现新的产品我要订制，我会把我业主找来跟我们一起研发这个产品，然后我们把它创造出来。这样的话，等于这些产品不完全是我做的，甚至很多已经是我的业主来参与的。

    另外我们可能很快会推出一个客户价值倍增计划，我们希望跟我们已经投资万通，买了万通房子的业主和客户，能够跟随万通，使他们财富价值有所增加。这样就把公司的生命和客户的生命逐步把它放在一个生命体，一个利益共同体上，这样我们之间法律、伦理这些东西，矛盾就会减少，另外我们也可以变成更加和谐一种人际之间的关系，和伦理一个范围。

    所以我觉得这样一些工作，都是我们特别关注的，下一阶段我们在9月13号快到了，万通一年一度反省日也开始了，今年反省日上我们今年更加开放，使更多的业主、客户，股东，甚至是其它的社会关心万通的人都来参与这样反省日，我们会越来越多的把万通的资讯变成一种社会化资讯，这样才能达成理解，才能够消除很多隔阂，在我们跟客户之间建立一个正常的、健康的关系。

    吕尚春 ： 我觉得冯总把一些万通治理的方法想得非常清楚。我也觉得你们在处理和公众之间的边界关系条理非常清晰。但同时你们在这个企业治理和扩张上，又有一点点大家看得不是很清晰，因为你们不多说，你们是不是有更多向外扩张的计划。西安后来我们不知道到底是什么样。

    冯仑 ： 这个我觉得非常正确，大家的判断都是真实的，有两个原因，第一个我们按照新战略走，我们新战略有相当多的东西跟以前不一样，所以我们做了大家没有感觉到，我们会在土地开发这部分，我们跟政府签了什么合同，我们怎么样，这玩意我们没能，而且也不像卖楼，打楼书。另外我们订制成长非常快，但这些东西不需要在北青报上打广告，大家都不知道。

    另外还有其它的东西，包括我们资本层面上一些变化，我们是按照新策略来做，我们客户，因为你要做传统的房地产开发了，谁又买了地了，又打了广告，我们新战略是按照专业投资公司，我们很多事情做，以后跟大家见面，跟传统不一样。所以这使大家感觉到没有什么新项目，但是我会告诉大家，在11月份我们会在住交会上做一次集中发布，相信有很多人会大跌眼睛。第二个按照我们传统地产，住宅开发这一部分，包括我们进入天津市场，其实我们有相当大一个进步，而且这部分进步将会使我们在天津市场有一个可以和顺驰在开发量和规模上不相上下一个比较。我跟顺驰老孙也谈到这样的事情。这样的话我们未来这部分都在变化，但是我们还有一个，现在整个市场气氛，我们也要考虑到您刚才讲的跟媒体，跟周边，整个宏观调控的时候，我们希望我们把自己的工作做得更扎实，然后再让客户，再让投资者，再让其他方面理解我们新战略一个实施所取得一个进步。

    我们因为不是明星，不需要天天媒体来对我们每一件事情都知道，我们是企业，我们希望在年底的时候，告诉大家我们在哪项工作上我们会有一个集中的发布，这样相当于我们每年发布一次业绩，那个时候大家逐步了解到战略的正确性。就像你们关注到万科制定新项目，把美国的一个公司作为目标企业。实际上也印证了我们早先提到美国模式在中国市场上未来一个价值，所以也希望大家能有机会跟我们一起讨论一下这些专业问题。

    网友：对于近几年别墅开发的旋风，是否代表着地产伦理价值的回归？

    冯仑 ： 这个不完全是那么代表，因为别墅开发实际上在政府层面，从伦理上说我们说伦理层面上都是打压，包括新项目立项都是打压。从开发商来说实际上他没有考虑伦理关系，一开始考虑更多是财物，另外项目的竞争。所以我觉得在目前，由于我们并不是充分自由竞争的市场，有很多企业的行为和政府的行为都受短期政策国际影响，如果变成一个伦理行为是相当长，另外有充分竞争市场，这个时候我们看到大家做什么样的价值观，做什么样的产品，我觉得这个产品还不能把它拔高到那么高。

    网友：8.31对万通的影响是什么？

    冯仑 ： 8.31对万通一直没有什么影响，我们做的反周期，我们做的行为，今天你们看到我们非常从容，就是因为我们老有反周期的行为，所以到现在8.31，而且对于传统的土地储备我们一直提出质疑，我们没有买了大量的地放在那，我们现在没有任何影响。而且相反我们在等着8.31以后，今天是最后一天，今天晚上还有一个活动还要谈这个事，我们实际上开始比较大的在收购一些项目。对我们来说，也就是说虽然听起来是不太好听，别人办丧事我们办喜事，但是世界上发展规律就是这样，丧事、喜事总是互相办的。我们办丧事曾经也有人拿我们的丧事办他们的喜事，在今天我们稍微喘口气的时候，我们告诉大家，前瞻性很重要，理性也很重要。

    网友：有一个很知名的经济学家说房地产行业危机四伏，诚信是地产企业伦理的重要内容。而在社会主义市场中保持企业伦理的天平，它需要有哪些方面的考虑？

    冯仑 ： 这个东西是这样，不能简单说房地产行业危机四伏，诚信这个东西变成一种价值观，一定要三样东西支持。刚才我们讲法律是非常重要的，第二是技术，第三是宗教。这三样东西都可能使诚信变成非常大的伦理支持。

    你想宗教讲的都是诚信，你仔细看，宗教里面没有讲不诚信的事，所以宗教也是一个强大精神的支持。另外就是技术上，比如媒体现在呼吁、监督、批评这也是一个手段。另外就是法律对于制度上的完善，防止这些不诚信造成的后果。所以这三样东西都是健康和健全的，假以时日，诚信会成为主流价值观。