针对《意见》背后的法律依据，本报专访了建纬（昆明）律师事务所的佘映廷、罗华两位律师，请他们来解答今后在房屋买卖中应该注意哪些法律问题。

    昆明日报：请建纬律师事务所简单为我们介绍一下商品房预售制度？

    佘映廷：根据我国《城市房地产管理法》的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购买人，由购买人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时要与开发商签订《商品房购销合同》，并到相关部门办理登记备案手续。

    昆明日报：意见出台后，购房者在签订了《商品房购销合同》，又将该房屋出售给第三人的会有什么法律风险？

    佘映廷：根据《意见》第四条第三点的规定：已登记备案的房屋，在交付使用及领取房屋所有权证和土地使用证之前不得转让。《意见》虽然规定了不得转让，但是如果购房者将已经签订《商品房购销合同》的房屋转让给他人，只能先到房产登记部门办理退房手续，然后再与开发商重新签订《商品房购销合同》，并办理登记备案，如购房者与第三人之间私下进行转让，第三人的权利很难得到法律的保护。

    昆明日报：现在部分商品房开发项目，与单位签订了团购协议，而有些单位的职工又不愿意购买该房屋，想把购买的房屋转让出去，这样需怎样防范法律风险？

    佘映廷：首先应该向相关部门了解该项目是否是真实的，是否取得了相关的许可手续，如土地、规划、建设等；其次，在与转让者之间所签订的协议，应该对于款项的支付、房产证的办理、房屋的过户、共有关系、违约责任等内容进行明确约定。最后，根据《意见》第二条第三点的规定：未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以内部认购、内部预定、签排房号、发放VIP卡等方式和名目向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，在签订转让协议的同时，也应该核实项目是否已经取得了商品房预售许可证。

    昆明日报：在《意见》出台之前，国家也对房地产行业进行了调控，那么由于政策的调整而导致退房或不能继续履行《商品房购销合同》，怎样进行处理？

    罗华：根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的规定：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。首先，开发商应该向购房者进行告知银行新的贷款政策，并在合同中明确约定，如果不能办理银行按揭的处理方式，其次，如果签订在《商品房购销合同》时，国家调控政策已经出台，且购房者没有如实告知开发商，购房者应该按照合同的约定进行付款。最后，如果在签订《商品房购销合同》时，国家调控政策没有出台，而是在合同履行过程中出台的政策，购房者不能继续履行合同的，应该根据合同的约定承担相应的责任。

    昆明日报：房地产开发企业在没有取得商品房预售许可证的前提下，向购房者收取了购房款或预定款，应该承担什么法律责任？

    罗华：首先应该承担行政责任。根据《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。《城市房地产经营开发管理条例》第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。如果收取的是预订款性质的费用，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的。应该根据开发企业收取买受人不能的款项性质进行行政处罚。其次应该承担民事责任：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

    昆明日报：《意见》的出台，对于房地产开发企业在资金上面临巨大压力，如何解决这种压力？

    罗华：根据相关的规定在土地“招”、“拍”、“挂”未进行供地以前不能取得《国有建设用地使用权证》，由于国家政策对房地产行业的相关调控，导致传统的融资模式或开发贷款难以实现。根据国内不同地区房地产开发的实践经验，常见的融资方式主要包括：银行封闭式贷款；民间借贷；团购或定向开发；集资款；垫资施工；分期开发，分期建设；信托计划、股票增发及企业债券；通过BT、BOT建设模式。采取何种融资方式，要结合房地产开发项目的具体情况具体分析。