沪渝房产税试点、“新国八条”铿锵落地、央行在春节鞭炮声中加息，2011房地产市场用“调控”迎接新年到来。这一切无不体现政府抑制房价、体恤民生之坚定决心。为响应政府号召，更好服务、关注购房者，全国最大的房产家居网络平台搜房网值此新春开年之际，率全国310个搜房网城市站点向2000万购房者、数千开发企业再度响亮发出“春季攻市、和谐筑家”的倡议！

春节后的第一周，深圳新盘可谓“门前冷落车马稀”，南山、罗湖、盐田区均成交挂零。即便第二周有回暖势头，但未改变楼市冷清现状。在调控一波接一波的势头下，不少购房者被“拍死在沙滩上”。记者身边就有不少朋友因为首付3成、房贷利率提高等因素，置业计划“被”搁浅。

然而近日深圳楼市出现了奇怪现象，和“关内”楼盘门庭冷落不同的是，个别冷门区域看房火热，营销中心前车龙达数百米，购房者络绎不绝，网络上也出现“万人围观”的热烈。一方面是楼市调控密如鼓点，另一方面是购房者期待房价下降与深圳房价持续高位运行的矛盾愈演愈烈，冷清楼市里到底谁在买房？

福永崛起房价要追赶宝中？新盘普遍在1万元/平米以上

2月17日，记者在福永片区踩盘时发现，该片区生活节奏相比中心城区明显放缓，环境相对静谧宜人，大社区楼盘乏善可陈，在建新项目屈指可数。但是在宝安大道与福永大道交汇处附近的万科金色领域，长达数百米的车龙把记者吓了一跳。因为当天是元宵节，天气阴霾时而还飘着小雨，不适宜看房。和保安询问得知，近日流动停车数量维持在一百辆左右，以粤B本地车为主。由于车龙拐弯排进了另一条道路，为不妨碍交通还有交警执勤。

“只有万科敢在偏僻的地方盖楼！”同行的同事对记者感叹。其实除了品牌效应，万科敢于在福永打造16万建面大社区万科金色领域，是看好该片区的发展前景。

首先，得益于前海规划，福永也是与前海中心同处于珠三角“香港－深圳－广州”这一城市群“脊梁”位置的海陆空立体核心枢纽，可以和前海中心区形成一定的产业互补，从而形成完整意义上的大前海。 其次，轨道交通等利好对福永楼市可谓一针兴奋剂，10号线和11号线已经进入图纸，11号线今年9月前开建，而即将开通运营的1号线机场东站，将拉近福永与“关内”的距离，其中机场东站距离万科金色领域步行约15分钟。再次，福永缺少品牌房企建设的品质楼盘，万科的进入正好改变了这一局面，“头啖汤”好不好喝，购房者会用“钱袋”投票。

根据搜房二手房房源数据，目前福永二手房价多集中在7000-10000元之间，而新开盘均价多在1万元以上。随后记者走访了凤凰新天，该盘位于福永街道白石厦，营销中心只有2名售楼员，据悉目前仅剩余20套左右的120平米大户型，单价在1万余元/平米。由于是尾盘，记者在营销中心呆了10分钟，没有看房者光顾。而福永较为人所知的金域豪庭，目前三期正在入伙，该盘2010年单价1.1-1.5万元/平米，即便是二手房，本月均价也达1.15万元/平米。纵观金域豪庭2006年到2010年售价，整整翻了2.6倍，这是整个深圳楼市的缩影，也说明了福永房价一直在水涨船高。

可见，随着规划、交通等的刺激，福永或将成为继龙华、前海、宝安中心区之后又一个热炒区域。福永的崛起，将率先在房价上得到体现，追赶宝中可能是未来的一个趋势。据记者了解，万科金色领域预期售价在1.6-2万元/平米，将完全打破福永楼市价格，万科的进驻也会将购房者的目光吸引向福永片区。同时，多个品牌开发商在福永拿地，预计未来5年，福永将成为一个新兴的住宅区。

    相比前海、龙华，过去福永楼市显得波澜不惊，这和福永楼市自住客居多密不可分。而在新政后，这一特性得到加强，目前福永新盘都瞄准刚性需求者，万科金色领域也不例外。

记者在万科金色领域营销中心现场了解得知，购房者多是福永本地人。熊小姐和老公一起看房，对120平米的户型青睐有加。她对记者表示，主要看中万科的口碑和项目离地铁近，就在元宵节前来参观样板间，并申请优惠。记者粗略观察了下，现场以中年夫妻为主，年轻白领较少，且看房者偏重中大户型。置业顾问对记者称，福永自住需求十分活跃，当地购房者资产实力雄厚，受限购影响较小，楼盘的品质、园林和配套对他们而言更为重要。实际上，据记者了解，为符合“90/70政策”和满足自住客，万科金色领域有较多的双拼户型，购房者需要办理2个房产证。

在价格方面，福永自住客或面临较小的议价余地。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，看空第一季度成为发展商的共识，尽管发展商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，大部分开发商还是会选择“硬扛”。从财务数据上看，“流动比例”万科相对低，总资产周转率”万科下降较多，营业活动产生的现金流量净额保利“负”最多， 2011年保利、万科在四大发展商中或将率先降价出货。

在原《大地产》主编曾滨海看来， 一方面，严厉的调控政策预计将持续1-2年，调控从严的政策环境难以改变，市场短期内不可避免会出现阶段性波动。另一方面，中长期来看，放盘量不足将导致成交量在低位徘徊，而供需矛盾将导致成交价格稳步上扬。

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