一、市场综述

     搜房网数据监控中心统计2011年深圳全市商品住宅成交总套数为32002套，环比2010年度成交套数下降12.43%；总成交面积273.32万平方米，环比下降14.54%；总成交金额为518.7亿元，环比下降19.69%；成交均价18986元/平方米，环比下降6.03%。

     从2010年深圳楼市调控政策频出， 2011年开始了限价政策，银行贷款利率也频频上浮，在打压投资需求的同时更是抑制了刚性需求，创深圳新房销售面积十年来最低。从各区新房的成交情况来看，龙岗、宝安、南山仍然是新房集中成交的三大区域，成交量占全市总量近92%，再次突破历史数据。

    二、深圳新房成交结构性分析

    2011年六区新房成交面积比例：成交主力两区宝安.龙岗成交面积占全市八成

    从上图六区成交占全市比看，2011年龙岗和宝安成交和占比达8成，市内四区尤其是南山区入市新盘少，导致成交量暴跌，成交和占比仅为两成。龙岗区所占比例最大，共成交119.42万平方米/13421套，环比下降18.58%；其次为宝安区，共成交97.82万平方米/11657套，环比上涨6.11%；南山区共成交33.59万平方米/3688套，环比下降40.06%；盐田区共成交10.32万平方米/1294套，环比上涨45.32%；福田区共成交9.21万平方米/1541套，环比下降27.37%；罗湖区成交最少，共成交2.84万平方米/421套，环比下降54.74%。

    三、深圳新房一年成交走势

    成交量方面： 2011年1月开发商集中推盘，刚需在农历新年之前释放明显，2月份为传统的历史冰点期，加之新国八条及加息等系列房产利空政策的出台，楼市再次进入一个观望期，一手房成交从2-4月持续低位运行，5月份限价政策出台，5-7月大量新入市楼盘限价入市，关内最高限价甚至达1万/平，新开楼盘的平价或降价入市，引发抢购热潮，同时二手房评估政策的出台，房价再次出现08年式倒挂现象，新房价低于二手房价，将进一步激化一手房成交，与往年不同，2011年金九银十创历年来最低，价格在7月达到顶峰后也因此走下滑路线，传统的年底最后一月开发商为了回笼资金，采取了降价、保值、低首付等手段大量出仓，也使得12月成交暴涨，成交价为下半年最低价。

    成交价格方面：2011年5月之前深圳房价始终维持高位运行，深圳新房市场没有出现明显的降价现象。而限价开始后，豪宅预售艰难，开发商迫于压力开始降价或推出优惠单位促销政策，价格开始松动，5月份成交均价暴跌至15263/平，为2年来最低价，6月份开始，均价持续在1.7万/平上下平稳运行，因7月价格达到2011年最高价，促使历年楼盘推盘高潮的金九银十今年用惨淡二字形容，加之银行利率多次上调政策，让开发商不得不降价出仓，2011年下半年价格不断走下滑路线。