新盘区域分布

    俗话说，一年之计在于春，深圳楼市今年的春天却来得稍晚了一些。2012年迄今为止，深圳1月份一手房共获得3个预售证，有2个纯新项目开盘放量。而2月份至今未出现新预售证，仅有宝安的云顶嘉园和龙岗的中海康城国际开盘或加推，其他尚无盘入市。2月原预计入市的15个项目无一盘开，因而有媒体戏称，2月开盘预告其实是爽约通报。而进入2月下旬之后，受国家下调存款准备金率等因素的影响，深圳房地产市场出现了回暖现象，市场人气也有所上升。

    据深圳搜房网数据监控中心最新统计，截至2月23日，2012年3月深圳六区共12个住宅项目开盘，同比减少53%，合计可提供4000套左右的货量。经过前两个月的内部调整，不少开发商开始蠢蠢欲动，有意开启推盘计划，并且推出较大幅度的优惠吸引购房者。另一方面，“刚需”群体经过长时间的积压，购房的意愿增强。

    从楼盘分布区域来看，3月即将开盘的12个项目中，关内四区仅有2个项目，分别是福田的嘉州富苑和盐田的幸福海，占预开盘总数的16%；关外的宝安和龙岗两区则压倒性的占据预开盘总数的84%，共计10个项目。从数据上来看，宝安和龙岗两区依然是2012年深圳楼市的主战场。另外，这12个项目中纯新盘仅占5席，约占预开盘总数的42%。而老盘表现抢眼，占预开盘总数的58%。这在某种程度上反映出开发商“老盘先行试水，新盘择机而行”的心理。因为相比新盘，已经销售过的项目更加具有优势。通常老盘具备一定的知名度和蓄客基础，新产品的加推能更好利用前期积累的资源推进销售。预售转现售也是当前楼市的一个特征，鉴于今年楼市的不确定性，深圳不少楼盘都转向现楼发售。例如楼盘众多的南山片区，阳光里雅居、德尚世家花园、澳城二期等新楼盘都已经封顶，预计都将在第二季度推出。因此，可以预见深圳楼市在4-6月之间将会掀起推盘高潮。

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    新盘户型结构

    从户型来看，3月将推的12个项目中，除观湖园为别墅项目外，剩余的11个项目小户型所占比例略高于中大户型。40-90㎡左右的刚需小户占据55%左右，具体又包含平层和复式两种类型，户型多样。例如金阳成主推42-82㎡的1-3房，万科红主推50-126㎡1-4房，卓弘高尔夫雅苑则主打76-11㎡平层、87-88㎡复式单元。观察今年政策走向，中央对房地产的调控并无松动的迹象，在提出进一步巩固调控成果的基础上，加强了对首次置业者的保护，“满足首次购房家庭的贷款需求”，此举释放出有利于刚需的信号。与此同时，一些开发商也开始考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。早在去年年底，万科总在郁亮公开宣布了万科的“过冬”策略，主要归结为快速销售、积极销售以及谨慎拿地。多数项目除了户型开始针对刚性需求外，也加大了优惠幅度。例如龙岗的深业东城御园当前购房可享受8折优惠，折后均价仅为6999元/㎡，72㎡的二房可以拓展成四房，总价却仅需50万左右。其他如金阳成、幸福海、万科红等不一而足。

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    深楼市回暖，刚需是主角

    在经历过春节前后的低迷之后，深圳楼市一手房成交开始回暖。据搜房网数据监控中心最新统计，深圳上周共成交407套，环比增长9.41%，实现了自春节以来连续四周上涨的好业绩。其中，宝安、南山、龙岗三个片区表现突出。深圳房地产市场开始逐步回暖，3月份预计入市的这12个楼盘将掀起楼市小阳春，成交量或将继续持续上涨。

    近来，全国多个地方楼市调控政策频频出现“微调”，表现在住房标准、公积金、土地等多方面。这很大程度上是由于地方财政收入下降压力所导致的，这些微调与限购相比，对楼市的影响较小。从中央的态度来看，今年调控政策将维持敏感而稳定的总体基调，但楼市调控的目标是要促进房地产市场的健康发展，而不仅仅降低房价。因而，刚性需求是鼓励和保护的重点对象，首置人群或将迎来政策的结构性放松机会。从前几次调控结果来看，刚性需求才是楼市真正的支撑力量，也唯有刚需才能最终推动楼市的平稳发展。深楼市三月份以及随后而来的推盘潮，将为有购房意愿的首次置业者提供一个良好的时机！

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